全國(guó)賣地收入增速加快，但三四線城市仍下滑

發(fā)布時(shí)間：2019/9/24 8:59:09    瀏覽次數(shù)：47074    來(lái)源： 第一財(cái)經(jīng) cjjt-fdc

2019年以來(lái)，受棚改規(guī)模收緊及部分需求被提前透支情況下，三四線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)不及去年。

土地供應(yīng)多寡關(guān)乎樓市走勢(shì)，最新官方數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓收入已經(jīng)由降轉(zhuǎn)增，房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量逼近去年同期，但三線城市下降較大。

自然資源部數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.23萬(wàn)公頃，同比略減1.6%。從最近3個(gè)月的房地產(chǎn)供地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，盡管前8月全國(guó)房地產(chǎn)和住宅用地供應(yīng)同比有所減少，但減幅逐月收窄；重點(diǎn)城市中，一線城市房地產(chǎn)和住宅用地供應(yīng)同比保持增加態(tài)勢(shì)，且增幅逐月擴(kuò)大。

分城市來(lái)看，一線城市房地產(chǎn)和住宅用地同比均有所增加。今年1-8月70個(gè)大中城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)3.07萬(wàn)公頃。一、二、三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比分別增加6.2%、增加1.9%、減少9.0%，住宅用地供應(yīng)同比分別增加19.6%、增加1.4%、減少13.6%。而財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前8月全國(guó)土地出讓收入已經(jīng)超過(guò)了3.7萬(wàn)億元，同比增幅比7月份進(jìn)一步加快。

部委調(diào)控土地市場(chǎng)

縱觀年初至今，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了從低迷到迅速升溫以及回落的幾個(gè)階段，當(dāng)前土地市場(chǎng)降溫跡象較為明顯。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年8月份全國(guó)70大中城市（對(duì)應(yīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)房?jī)r(jià)城市）合計(jì)土地成交1057宗，成交土地金額2501億元，土地成交溢價(jià)率只有8%，相比之前幾個(gè)月有明顯下調(diào)，從土地市場(chǎng)情況看，最近房地產(chǎn)領(lǐng)域融資收緊的預(yù)期逐漸影響到土地市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體來(lái)看，今年1-2月份各地土地市場(chǎng)較為低迷，隨著春節(jié)后信貸市場(chǎng)增量增加，房企融資難度有所降低，4月份開(kāi)始部分城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)了復(fù)蘇苗頭，一二線城市土地市場(chǎng)連續(xù)升溫，土地單月成交金額均在3000億以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。

穩(wěn)地價(jià)是2019年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)，二季度以來(lái)土地市場(chǎng)的快速升溫引起了監(jiān)管部門的注意，相關(guān)部委陸續(xù)出手。

今年4月，為實(shí)現(xiàn)因城施策、分類調(diào)控目標(biāo)，保持住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，自然資源部辦公廳下發(fā)通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實(shí)施工作。

通知要求，地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣（縣級(jí)市），商品住房庫(kù)存消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

另一承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控職責(zé)的住建部，四五月份也開(kāi)始對(duì)部分地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行了預(yù)警。

到了7月份，房地產(chǎn)信托與海外融資方面連續(xù)出臺(tái)新政，均對(duì)房地產(chǎn)拿地政策造成了一定影響。此后，熱點(diǎn)土地溢價(jià)率開(kāi)始出現(xiàn)了下調(diào)，8月份70大城市的經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)土地明顯增加，總數(shù)達(dá)72宗為年內(nèi)最高。

“土地市場(chǎng)與樓市一樣，只允許出現(xiàn)小陽(yáng)春，而不允許入夏。一旦土地市場(chǎng)過(guò)熱，不排除升級(jí)政策的可能性?！睆埓髠シQ，8月來(lái)土地市場(chǎng)進(jìn)入快速退燒階段。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，房企拿地?cái)?shù)據(jù)方面也出現(xiàn)了較為明顯的下降，8月份主要房企拿地明顯減少，國(guó)內(nèi)只有8家企業(yè)拿地金額超過(guò)了50億元，其中最高的是萬(wàn)科150億元，其次是保利92億元，金茂68億元，新鴻基66億元，華潤(rùn)64億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年二季度中央對(duì)于部分城市地價(jià)過(guò)熱現(xiàn)象給予了高度關(guān)注，政策基本面重新收緊，尤其是融資市場(chǎng)的收緊特征最為明顯，這使得三季度房企購(gòu)地更為理性。

三四線城市降溫明顯

近幾年，中國(guó)樓市的區(qū)域特色愈加明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化，房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。但對(duì)優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。

在一二線土地市場(chǎng)保持較高熱度的同時(shí)，三四線城市土地市場(chǎng)則出現(xiàn)回落跡象。從一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年以來(lái)，受棚改規(guī)模收緊及部分需求被提前透支影響，三四線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)不及去年。今年1-8月三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比減少9.0%，住宅用地供應(yīng)同比減少13.6%。

上海易居房地產(chǎn)研究院最新一期《中國(guó)百城宅地成交報(bào)告》顯示，2019年1-9月份，64個(gè)三四線城市住宅用地成交面積為14488萬(wàn)平方米，同比下降7.1%。與一二線城市的走勢(shì)略有差異，三四線城市宅地市場(chǎng)的降溫特征較為明顯，近兩個(gè)月年初累計(jì)宅地成交面積同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)一步體現(xiàn)了市場(chǎng)降溫的特征。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從1-8月份全國(guó)百城住宅用地交易市場(chǎng)來(lái)看，受政策管控、市場(chǎng)預(yù)期等影響，相關(guān)購(gòu)地增速曲線略有下行，充分體現(xiàn)了宅地交易市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)。而從結(jié)構(gòu)上看，三四線城市的降溫趨勢(shì)更為明顯，和此類城市當(dāng)前重新面臨庫(kù)存積壓的問(wèn)題是相關(guān)的。

“從原因上看，當(dāng)前三四線城市住宅交易市場(chǎng)降溫，重新面臨去庫(kù)存的壓力，這會(huì)打擊房企補(bǔ)充宅地的積極性；同時(shí)也影響了房企的資金回籠和繼續(xù)購(gòu)地?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

賣地收入增速加快

全國(guó)層面房地產(chǎn)供地量的趨穩(wěn)，也影響到了土地出讓收入的變化。

從今年4月份開(kāi)始，財(cái)政部每月公布的財(cái)政收支情況中，不再披露國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的具體金額，僅發(fā)布同比變動(dòng)情況。從過(guò)去數(shù)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，土地出讓收入在經(jīng)歷年初的下降后，已經(jīng)在7月份實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，并且在8月呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月累計(jì)，全國(guó)土地出讓收入同比增長(zhǎng)4.2%。而今年1-7月則是同比增長(zhǎng)3.1%。

2018年前8月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為37009億元。2018年全年則達(dá)65096億元，同比增長(zhǎng)25%，總額創(chuàng)下歷史新高。

在今年年初，出于對(duì)2018年下半年開(kāi)始的土地市場(chǎng)遇冷，土地流拍現(xiàn)象增多的“擔(dān)憂”，多地在編制2019年政府基金性收入預(yù)算時(shí)，還紛紛下調(diào)今年的土地出讓收入預(yù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前對(duì)于穩(wěn)地價(jià)的管控非常嚴(yán)厲，近期部分熱點(diǎn)城市也積極開(kāi)展銀行系統(tǒng)大檢查，其中一項(xiàng)內(nèi)容就是檢查是否存在違規(guī)資金進(jìn)入購(gòu)地市場(chǎng)。

“預(yù)計(jì)9月份住宅用地市場(chǎng)以降溫為主要特征，尤其是考慮到房企當(dāng)前資金壓力開(kāi)始增大，所以預(yù)計(jì)房企拿地會(huì)偏保守和趨于理性。當(dāng)然，需要看9月份‘普降+定向降準(zhǔn)’政策的效應(yīng)。若是住宅交易活躍度有明顯上升，那么四季度房企認(rèn)購(gòu)住宅用地的積極性或會(huì)有所增加?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

自2011年至2018年，全國(guó)土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元和65096億元。

距離年底還有四個(gè)月，如能保持當(dāng)前態(tài)勢(shì)，2019年全年土地出讓收入有望再度超過(guò)6萬(wàn)億元。