流拍現(xiàn)象增多 全國土地拍賣市場持續(xù)降溫
發(fā)布時間:2019/8/22 8:43:00 瀏覽次數(shù):46770 來源: 信息時報 cjjt-fdc
近期,受調(diào)控政策趨嚴、融資渠道收緊影響,房企拿地態(tài)度越發(fā)謹慎,土地拍賣流拍現(xiàn)象明顯增多,溢價率也連續(xù)3個月下滑,其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊低溢價甚至底價成交。根據(jù)克而瑞對8月上旬監(jiān)測的土地市場數(shù)據(jù)來看,上述現(xiàn)象在8月份依然延續(xù),土地市場降溫明顯。
資金來源和盈利預期收窄
7月以來,國家和地方的房地產(chǎn)政策頻頻落地,旨在加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。7月初國家發(fā)改委發(fā)文,融資環(huán)境將進一步收緊,同時銀保監(jiān)會也約談了多家信托公司,要求嚴格落實“房住不炒”,進一步約束對房地產(chǎn)的投資行為。7月底,有關(guān)會議再次強調(diào)了“房住不炒”的宗旨,并將落實房地產(chǎn)長效管理機制,還首次明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段,預示著房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將從緊。
地方層面,蘇州、大連等城市在7月份相繼加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策,尤其是蘇州,自5月以來已經(jīng)歷了三輪調(diào)控,園區(qū)限售升級、房價漲幅控制在5%以內(nèi)、限購門檻提升、限售擴圍。這一系列舉措對于打擊過熱的樓市、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到積極的作用。
另外,財政部在7月還推動土地增值稅立法并修改相關(guān)條文,將增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定,調(diào)整為授權(quán)省級政府結(jié)合本地實際決定減征或免征,為地方政府因城施策調(diào)節(jié)稅負留下操作空間。分析人士認為,這一規(guī)定若正式成行,將大大加強地方政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力,尤其是對于高房價高地價的一二線城市而言,地方政府若將增值稅減免標準從20%降低為10%甚至取消,將大大收窄項目的盈利空間。
有業(yè)內(nèi)人士表示,在市場前景不甚明朗、土地價格漲至高位、商品房去化周期延長的背景下,房企拿地將會愈發(fā)謹慎。前段時間已經(jīng)有部分房企表示未來將放緩拿地節(jié)奏、甚至不拿地。因此未來土地市場流拍率上升的概率較大,整體土地市場熱度仍將維持在一個較低的水平。
下半年流拍現(xiàn)象明顯增多
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,由于企業(yè)融資環(huán)境再度收緊,企業(yè)拿地更加謹慎,7月土地流拍地塊數(shù)量相比6月明顯上升,并且流拍增加的現(xiàn)象在8月份依然延續(xù)。8月1日-11日,重點城市已經(jīng)有26塊土地流拍,比7月同期近乎翻番。
就土地流拍的城市分布情況來看,總體分布較散,常州、佛山、嘉興、南通、清遠、韶關(guān)、臺州等三四線城市均有土地流拍,但數(shù)量相對較少。除了三四線城市以外,昆明、成都、合肥、青島、太原、西安、鄭州等熱點城市或多或少有土地流拍,其中昆明、成都兩城流拍現(xiàn)象較多,流拍土地數(shù)量居于前列。
克而瑞地產(chǎn)研究員馬千里認為,總的來看,造成土地流拍有多方面的原因,絕大部分是因房企報價未達出讓底價所致,主要是由于房企前兩年拿地節(jié)奏偏快,自身處于償債高峰期,加之融資渠道收緊,房企資金鏈偏緊,因此出價極其謹慎,尤其是上半年土地市場較熱的常州、南通等城市,這種現(xiàn)象尤為嚴重,部分地塊甚至出現(xiàn)了無人競標的情況。其次,由于上半年土地市場熱度較高,地方土地出讓的心理價位偏高,比較惜售。
馬千里還指出,在政策嚴控、融資收緊背景下,土地市場熱度明顯回落,溢價率連續(xù)3個月下滑,7月份300城的土地拍賣溢價率已降至12.9%。單就重點監(jiān)測城市來看,7月份溢價率降至14%,較6月份下降了8個百分點。從8月上旬數(shù)據(jù)看,這一降溫趨勢有所加大,溢價率降至8%。究其原因,一方面是因為“限地價、限房價”等土拍規(guī)則使然,另一方面也受融資收緊的影響,企業(yè)拿地熱情不及二季度,近期成交的土地中不乏優(yōu)質(zhì)地塊低溢價甚至底價成交的案例。
對于后市,馬千里表示,當前商品房市場去化速度滯緩,在融資渠道偏緊的局面尚未改觀的情況下,受資金壓力的影響,房企拿地態(tài)度將更為謹慎,流拍或?qū)⑦M一步增多。但對于資金面相對寬裕的企業(yè)而言,隨著土拍熱度的持續(xù)降溫,下半年或不失為補倉拿地的好時機。