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上半年土地市場(chǎng)“兩重天” 一線降溫三四線量?jī)r(jià)齊升

發(fā)布時(shí)間:2018/7/9 16:00:19    瀏覽次數(shù):9526    來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc

近日,多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了2018年上半年土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)報(bào)告。

易居研究院的報(bào)告顯示,上半年,40個(gè)典型城市土地市場(chǎng)量增價(jià)跌,土地成交面積同比增長(zhǎng)18%,土地成交均價(jià)同比下跌13.2%,溢價(jià)率保持低位。土地出讓金方面,40城土地出讓金達(dá)到10453億元,盡管14.4%的同比增速比前一年大幅下降,但總額仍創(chuàng)下了歷史新高。

從結(jié)構(gòu)上來看,受到嚴(yán)格調(diào)控的一線城市明顯降溫,加大供應(yīng)的二線城市量升價(jià)穩(wěn),而在市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)和棚改政策利好雙重作用下,三線城市則量升價(jià)漲。

易居研究院研究員詹毅凡預(yù)測(cè),土地市場(chǎng)將在下半年迎來降溫。一方面,由于三四線城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈,地價(jià)屢創(chuàng)新高,將導(dǎo)致房企做拿地選擇時(shí)更為謹(jǐn)慎。另一方面,由于金融環(huán)境的收緊,房企的拿地動(dòng)作將受到資金的制約。同時(shí),房企的土地儲(chǔ)備在近年來已經(jīng)有了較大的增長(zhǎng),主動(dòng)拿地尤其是以高價(jià)拿地的主動(dòng)性在下降。

三四線城市量?jī)r(jià)齊漲

土地市場(chǎng)正在持續(xù)分化。

據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),受其監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中,一線城市土地市場(chǎng)降溫明顯。今年上半年,一線城市共成交土地面積1207萬平方米,同比增加3%;土地出讓金為1837億元,同比減少23%;樓面均價(jià)為7051元/平方米,同比下降21%。

與一線城市相比,二線城市則呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,300個(gè)城市中,二線城市土地成交土地面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%,但土地成交價(jià)則同比持平。

三四線城市則量?jī)r(jià)齊漲。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的三四線城市共成交土地7397宗,成交面積達(dá)到30248萬平方米,同比增加25%;而土地出讓金則達(dá)到7538億元,同比大增43%;而土地成交樓面均價(jià)為1458元/平方米,同比上漲10%。

此前,住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌曾用“舞龍”來形容樓市輪動(dòng)效應(yīng)下的住房和土地市場(chǎng)。他表示,龍頭的一線城市整體還處在市場(chǎng)低迷期,但龍尾末端的三四線城市,則還處在尚未開始下行的高峰狀態(tài)。

一二線城市與三四線城市土地市場(chǎng)在上半年的進(jìn)一步分化,也引起了部分擔(dān)憂。詹毅凡表示,近兩年三四線城市因棚改貨幣化安置的政策利好,去掉了大量的庫存,實(shí)際需求已經(jīng)嚴(yán)重透支。由于三四線城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱,對(duì)樓市提供的支撐力度有限,盲目地在這些城市拿地可能導(dǎo)致庫存的增加,這些城市或?qū)⒃俅蚊媾R去庫存的壓力。

實(shí)際上,市場(chǎng)對(duì)三四線拿地的態(tài)度也在變得審慎。7月4日,有媒體報(bào)道稱,碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略。盡管碧桂園方面澄清此為謠言,也有碧桂園高層回應(yīng)媒體稱叫停的是“表面看起來銷售額很大、實(shí)際權(quán)益很小的項(xiàng)目”。但分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出,“這個(gè)動(dòng)作或?qū)ζ渌科蟮男膽B(tài)產(chǎn)生微妙的影響?!?/span>

值得注意,另一個(gè)能從側(cè)面反映市場(chǎng)熱度的關(guān)鍵數(shù)據(jù),是在出讓面積與出讓金持續(xù)高位的同時(shí),中國(guó)指數(shù)研究院與易居研究院監(jiān)測(cè)的300個(gè)和40個(gè)城市,地價(jià)分別下調(diào)了1%和13.2%。

這其中有三線城市土地大規(guī)模交易拉動(dòng)均價(jià)下滑的因素,但一些數(shù)據(jù)也顯示,土地市場(chǎng)正在趨于理性。中指院的數(shù)據(jù)顯示,一線、二線和三四線城市的土地溢價(jià)率分別為11%、17%,和27%,比去年分別下滑了10個(gè)百分點(diǎn),15個(gè)百分點(diǎn)和23個(gè)百分點(diǎn)。

而易居研究院的數(shù)據(jù)顯示,受其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中,總體地價(jià)房?jī)r(jià)比已連續(xù)下行3個(gè)季度,市場(chǎng)正在回歸理性。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員楊偉民6月在陸家嘴論壇公開表示,行政性措施已經(jīng)不能根治當(dāng)前的房地產(chǎn)亂象。也讓接下來如何推動(dòng)系統(tǒng)性的住房制度改革,成為關(guān)注焦點(diǎn)。

其中,完善土地供應(yīng)制度成為焦點(diǎn)。2018年上半年已發(fā)布的政策來看,一些地方提高了住宅用地供應(yīng)比例,另一方面,如何加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,也是政策關(guān)注的重點(diǎn)。

3月,國(guó)務(wù)院印發(fā)《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》,提出對(duì)于人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地水平較低、規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模確有不足的省份,可以使用跨省域調(diào)劑節(jié)余指標(biāo)少量增加規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模,并在新一輪土地利用總體規(guī)劃編制時(shí)予以調(diào)整。

5月,住建部在《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中指出,熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。3-5年內(nèi),熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增住房用地供應(yīng)50%以上。

實(shí)際上,從2017年起,各地優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的文件就屢有出臺(tái)。杭州在1月提出,從2018年起到2021年底,市區(qū)將按每年出讓住宅用地面積不少于5%的比例提供用地,專門建設(shè)人才專項(xiàng)租賃住房。深圳在6月提出,要著力構(gòu)建長(zhǎng)周期住房供應(yīng)體系,明確商品房、人才住房和安居型商品房、租賃住房比例分別為40%、40%、20%。

這其中,最受關(guān)注的是北京從2017年開始大力推出的共有產(chǎn)權(quán)住房。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年北京成交71宗住宅用地,這些土地累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積約969萬平方米,其中合計(jì)共有產(chǎn)權(quán)面積達(dá)到了300萬平方米。而這些土地正在轉(zhuǎn)化成為住房供應(yīng),據(jù)統(tǒng)計(jì),北京上半年成交新房1.06萬套,其中共有產(chǎn)權(quán)房2013套,占比超過20%。

這一模式正在被其他地方所推廣。6月27日,廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于開展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的通知》,提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策,試點(diǎn)時(shí)限為1年。

對(duì)此,廣州市社科院研究員談錦釗表示,這有利于廣東省多元住房體系的建立,而共有產(chǎn)權(quán)房的推出,也有利于滿足這些城市當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)制造業(yè),帶來的龐大的中低端住房需求。

有分析人士指出,前一階段的房地產(chǎn)調(diào)控,主要注重“控情緒”,而要推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立,更多城市開始大范圍、深層次注重“調(diào)結(jié)構(gòu)”成為必然。以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系建設(shè),將在2018年下半年進(jìn)入加速階段。