尋找盈利新出口：開發(fā)商掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

發(fā)布時間：2018/2/27 17:25:11    瀏覽次數(shù)：10615    來源： 時代周報 cjjt-fdc

恒大健康集團董事長談朝暉介紹，恒大養(yǎng)生谷圍繞全齡化健康管理首創(chuàng)了頤養(yǎng)、長樂、康益、親子四大園，提供852類設施867項全方位健康管理服務。      

“美好生活是什么？先買套房子，再回家看個電視，電視上放我們的電影，到萬達城玩”融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示，房地產(chǎn)的下半場是中國人的美好生活。

進入白銀時代，房企也正逐漸告別開發(fā)商的單一角色，轉型城市配套服務商，將觸角延伸至居住、購物、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等多個領域，力圖建立起全生命服務產(chǎn)品體系。

新的賽道由此展開，如果說房地產(chǎn)行業(yè)上半場是以規(guī)模論成敗，而進入下半場，轉型城市運營商，構建多元化的業(yè)務體系成為決勝的關鍵突破口。在此背景下，眾多房企紛紛調(diào)轉船頭，從專業(yè)化駛入多元化。

老齡化社會產(chǎn)生的“銀發(fā)經(jīng)濟”促使房企將養(yǎng)老地產(chǎn)視為多元化業(yè)務中的重要一環(huán)。經(jīng)過摸索，萬科、保利、招商蛇口等企業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)初具雛形。

大幕開啟，在這個充滿風險的創(chuàng)新領域，誰能最快突出重圍？

養(yǎng)老地產(chǎn)布局邏輯

養(yǎng)老地產(chǎn)是一個潛力巨大的市場。聯(lián)合國數(shù)據(jù)顯示，到2025年，中國超過60歲的老年人口數(shù)量將突破3億，到2050年，這個數(shù)字將達到5億。

潛力背后蘊藏著巨大的商機，據(jù)全國老齡辦《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》報告顯示，到2030年我國養(yǎng)老服務業(yè)市場的總產(chǎn)值將突破10萬億元大關。

2017年政策環(huán)境的利好也為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展保駕護航。十九大報告中明確指出，要實施健康中國戰(zhàn)略，積極應對人口老齡化，構建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境，推進醫(yī)養(yǎng)結合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

國內(nèi)大健康產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，招商蛇口搭乘政策東風。其在大健康領域首個養(yǎng)老項目—招商高利澤廣州番禺國際康復頤養(yǎng)中心已于2月2日正式開業(yè)。

據(jù)悉，招商高利澤養(yǎng)老服務有限公司成立于2015年，由招商蛇口和歐洲醫(yī)養(yǎng)機構法國高利澤聯(lián)合成立的高端養(yǎng)老機構運營服務公司，目前已在廣州、深圳兩個城市開始試點運營。

除此之外，招商蛇口和招商仁和人壽也將在養(yǎng)老領域展開深入的產(chǎn)融合作，將保險與康養(yǎng)結合，大力發(fā)展醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)業(yè)務。

行業(yè)大鱷的業(yè)務風向具有信號般的意義。恒大、萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務上持續(xù)加碼，恒大在內(nèi)部專門成立健康產(chǎn)業(yè)集團。內(nèi)容涵蓋健康地產(chǎn)、國際醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)養(yǎng)和醫(yī)學美容及抗衰老等多個業(yè)務領域。

2017年12月14日，健康產(chǎn)業(yè)集團的拳頭產(chǎn)品—養(yǎng)生谷正式對外亮相。恒大健康集團董事長談朝暉介紹，恒大養(yǎng)生谷圍繞全齡化健康管理首創(chuàng)了頤養(yǎng)、長樂、康益、親子四大園，提供852類設施867項全方位健康管理服務。

健康，也是萬科構建完整服務鏈條的重要部分。早在2010年，萬科便開始試水養(yǎng)老業(yè)務；2014年，萬科在北京、青島、杭州等城市持有多個養(yǎng)老項目。

今年1月10日，萬科和北控聯(lián)合運營的一家二級現(xiàn)代化的綜合性康復醫(yī)院—光熙康復醫(yī)院拉開了運營序幕，在醫(yī)養(yǎng)結合方面邁出了重要的一步。北京萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局上有更大的目標和野心，在未來兩到三年，旗下養(yǎng)老業(yè)務要占據(jù)北京市場第一的位置。

萬科北方區(qū)域的養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展最為迅猛，已經(jīng)陸續(xù)進入北京、天津、濟南、青島等城市。目前在全國范圍內(nèi)，萬科的養(yǎng)老項目已經(jīng)超過了80個。

華潤置地對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局已久，“養(yǎng)老及大健康產(chǎn)業(yè)”已經(jīng)成為其重要戰(zhàn)略發(fā)展方向之一。其以養(yǎng)老服務、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老科技、養(yǎng)老金融四大板塊13個服務產(chǎn)品為主。2017年，華潤置地加強了醫(yī)院的相關戰(zhàn)略合作。2017年3月華潤置地東北大區(qū)與遼寧省金秋醫(yī)院正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，打造沈陽首個城市中心高端養(yǎng)老綜合體。同年9月與華潤集團旗下的鳳凰醫(yī)療建立戰(zhàn)略合作協(xié)議，而在三個月之后，同深圳龍城醫(yī)院就深圳龍城醫(yī)療健康城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，這一系列舉動使得華潤置地在醫(yī)養(yǎng)結合方面的探索更上一層。

養(yǎng)老地產(chǎn)成長困局

在房企的多元化業(yè)務探索中，相比起長租公寓的蓬勃生長，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展相對謹慎。

從目前的情況來看，市場上多數(shù)房企雖然都在積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務，但大多只是淺嘗輒止，僅有萬科、遠洋等進行了大規(guī)模的布局，養(yǎng)老地產(chǎn)最終演變成為巨頭之間的角逐游戲。

“養(yǎng)老地產(chǎn)并不好做?！痹趶V州某房企參與過養(yǎng)老地產(chǎn)管理的相關從業(yè)人員表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是一塊誘人的蛋糕，開發(fā)商擅長的快周轉開發(fā)模式并不適用于養(yǎng)老業(yè)務。

其次是難以找到可行的盈利模式，產(chǎn)品雖好，但高昂的價格超出了普通人的承受范圍，每月費用高達數(shù)萬。雖然市場潛力巨大，但目前市面上的養(yǎng)老業(yè)務大多針對高端市場，受眾面狹窄，缺乏具有普適性的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

北京萬科養(yǎng)老負責人透露，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化嘗試還只能是小眾化市場。

最后，養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期長，面臨長期運營帶來的資金壓力等等。集中體現(xiàn)在建設用地方面，在養(yǎng)老需求集中的一線城市，地價高企，亟待拓寬融資渠道。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景在近期政府的政策加持下，有了漸漸明晰的破解之道。

2017年8月，財政部等三部委聯(lián)合發(fā)布《關于運用PPP模式支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》，要求地方政府運用授權經(jīng)營、土地入股、投資補助等方式對養(yǎng)老項目進行支持，允許社會資本配套建設符合規(guī)定的醫(yī)院、康養(yǎng)中心、療養(yǎng)院及附屬設施等經(jīng)營性項目，提高項目綜合盈利能力。

9月，河北省發(fā)布相關政策，探索允許營利性的養(yǎng)老、教育等社會領域機構以有償取得的土地、設施等財產(chǎn)進行抵押融資。

除此之外，政企之間探索合作養(yǎng)老模式，共同打造 PPP養(yǎng)老項目。

2016年底，萬科隨園嘉樹與深圳市福田區(qū)民政局簽署福田區(qū)福利中心PPP試點項目協(xié)議。2017年初，萬科正式接管福利中心，接收原有運營服務團隊，成為深圳首家公辦養(yǎng)老機構PPP試點項目。

目前這種探索尚未得到大規(guī)模的推廣，而養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務在房企的財務中的貢獻幾乎可以忽略不計，未來依然有很長的路需要走。