融資環(huán)境持續(xù)嚴峻：中小房企2018開局艱難

發(fā)布時間：2018/1/8 8:45:17    瀏覽次數(shù)：9315    來源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc

中小房企在2018年或許將面臨嚴峻的融資難題。

對房企而言，銷售回款是重要的資金來源。但在當(dāng)前銷售下滑、房價穩(wěn)中有降的市場環(huán)境下，房企的資金壓力加大。另外，銀監(jiān)會在國務(wù)院“嚴格管控各類資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場”的指示精神下，已經(jīng)作出部署，嚴查個人消費貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實力、品牌和規(guī)模上均處于劣勢。

從整體看，房企境內(nèi)融資持續(xù)低迷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示：境內(nèi)房企融資總量在減少，而資金價格上行已經(jīng)成為趨勢。2017年以來，發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。房企在2017年的融資成本相比2016年平均4%均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。

1月3日，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，目前房企的債務(wù)壓力非常大。因此，不少房企選擇在境外融資。國內(nèi)金融對房地產(chǎn)的影響也是非常大的。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2017年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年的140.6億美元上漲了176%。

1月5日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房企海外融資的步伐在繼續(xù)加快，出現(xiàn)這一趨勢的主要原因是境內(nèi)融資難度加大。雖然整體看，美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。

張大偉表示，2018年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年，疊加最近全國多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)控等外部環(huán)境，對房地產(chǎn)市場的利空將加大。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

在2017年房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，全國已有110多個城市出臺了超過270多次調(diào)控政策，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸影響到房企銷售。尤其體現(xiàn)在對中小房企的影響上。

2017年12月末，浙商證券分析師孫付稱，“我們近期組織了滬杭地產(chǎn)債系列調(diào)研，本次共走訪三家上市房企。目前房市調(diào)控仍緊，在資金成本伴隨利率抬升的過程中，地產(chǎn)長效機制尚未落地，房地產(chǎn)這類周期明顯的行業(yè)已翻越上一輪地產(chǎn)高點，逐步邁入下行區(qū)間。在大環(huán)境緊縮的格局下，強者恒強，大房企有資金規(guī)模和成本的優(yōu)勢，可以收購競爭邊緣化的中小房企，并在地產(chǎn)前景存憂的展望下積累優(yōu)質(zhì)土地儲備和項目貨值，提前鎖定下一輪周期的銷售和盈利。”

孫付認為，政策壓制下未來地產(chǎn)債整體估值風(fēng)險仍存，但項目布局區(qū)位較佳的上市房企違約風(fēng)險很低。然而，明后年私募債到期較多的中小非上市房企，仍有可能出現(xiàn)信用風(fēng)險事件。

不少中小房企已經(jīng)開始出讓股權(quán)“斷臂求生”。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2017年11月，宣布房地產(chǎn)股權(quán)變動涉及金額已超500億。從各大交易所掛牌看，房地產(chǎn)類標(biāo)的物也明顯上漲，同期北京交易所價值也已超過200億。從掛牌信息看，這些企業(yè)主要為中小房企。如銀億股份擬逾2.4億轉(zhuǎn)讓兩地產(chǎn)公司股權(quán)，華僑城轉(zhuǎn)讓深圳11棟別墅，石榴置業(yè)擬出售上海公司100%股權(quán)，掛牌價2.3億等。