去庫存已大大緩解了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)布時(shí)間：2017/11/21 8:35:45    瀏覽次數(shù)：4384    來源： 中國房地產(chǎn)報(bào) cjjt-fdc

2017年10月末，全國商品房待售面積60258萬平方米，與2016年2月的73931萬平方米的高峰相比，大幅減少13673萬平方米。這是國家統(tǒng)計(jì)局剛剛透露的數(shù)據(jù)?？梢哉f，從2015年底開始的這一輪“去庫存”戰(zhàn)役，我們已經(jīng)取得了堪稱漂亮的勝利。

這一輪去庫存，主要的成功在三四線城市和更下面的縣城一級城市。這些城市在2015年的時(shí)候，庫存已經(jīng)累積到一個(gè)相當(dāng)危險(xiǎn)的高度。這一輪去庫存之后，可以說中國經(jīng)濟(jì)體系中的一顆定時(shí)炸彈已經(jīng)解除了警報(bào)。

三四線城市去庫存，是“因城施策”策略的成功。

在過去十幾年，房地產(chǎn)調(diào)控常常是“全國一盤棋”，通常是幾個(gè)一線城市房價(jià)上漲，然后二線城市和三四線城市延后半年、一年漲價(jià)，治理手段則以經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書式的“加息”“加準(zhǔn)”“加稅”“限購”“限貸”為手段，通常是幾個(gè)一線城市漲價(jià)之后，就全國吃藥，不但房地產(chǎn)吃藥，而且全國的各個(gè)行業(yè)也因?yàn)椤凹酉ⅰ薄凹訙?zhǔn)”手段而進(jìn)入蕭條的調(diào)整周期。然后，再進(jìn)入“救市”周期。周而復(fù)始，房地產(chǎn)市場并未擺脫暴漲暴跌的循環(huán)。

這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，則顯示出調(diào)控手段的成熟。整個(gè)調(diào)控周期，并未采用傳統(tǒng)的加息、加準(zhǔn)手段，而是用了看起來很樸素的“因城施策”的策略。讓各個(gè)城市根據(jù)自己城市的具體情況，嘗試適宜的政策組合。

一線城市以收緊購房金融杠桿、收緊購房資格、限價(jià)為特征，同時(shí)輔以加大土地供應(yīng)，推出共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房等平抑房價(jià)的供應(yīng)組合，在供應(yīng)端和需求端共同作用，抑制炒房；二線城市以限價(jià)、限售、限貸為特征，在需求端端掉炒房者的后路，從而平抑住房價(jià)上漲的預(yù)期。

三四線城市由于庫存“堰塞湖”的存在，在過去幾年需求低迷，則是和一二線城市截然不同的市場環(huán)境。針對三四線城市的高庫存，各地采取的是鼓勵(lì)需求的政策組合。這種鼓勵(lì)需求的方式，又有別于以往把政策底線放到很低，以“歡迎炒房”的姿態(tài)來刺激需求的方式，而是采用了與城市升級、棚戶區(qū)改造有機(jī)結(jié)合的方式，通過棚改貨幣化把資金注入到固定的人群，從而激活本地對住房的需求，將有效需求引入到商品房市場，巧妙消化當(dāng)?shù)氐纳唐贩繋齑?。以棚改貨幣化推?dòng)“去庫存”，好處是，把本來政府應(yīng)當(dāng)投入進(jìn)行的棚戶區(qū)改造的資金直接發(fā)給棚戶區(qū)的居民，能夠更省力地完成棚戶區(qū)改造的任務(wù)。而這些拿著棚改貨幣化資金的居民正是需要改善住房的“剛需”人群，棚改資金用于他們的住房改善，是滿足“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神。在這些三四線城市，盡管房價(jià)出現(xiàn)了上漲，但并不存在房價(jià)繼續(xù)炒作的基礎(chǔ)。因?yàn)檫@些城市的基本條件是人口和產(chǎn)業(yè)處于流出狀態(tài)，未來的商品房需求并不旺盛。市場本身就會(huì)抑制這些城市的房價(jià)上漲。而這兩年在“去庫存”中新購買了商品房的這些人群，由于自住比例較大，而且由于棚改貨幣化的資金注入，總體上并沒有采用高杠桿買房，因此如果未來房價(jià)發(fā)生調(diào)整，對整個(gè)金融體系的影響也不會(huì)太大。如此，既疏解了高庫存，又完成棚改的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的”的目標(biāo)。三四線城市的這一輪“去庫存”戰(zhàn)役可謂精彩。

在經(jīng)過這兩年的外科手術(shù)式的去庫存之戰(zhàn)后，整個(gè)房地產(chǎn)市場的庫存已經(jīng)大降，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大緩解，為整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“房住不炒”、“租售并舉”的平穩(wěn)發(fā)展的新階段，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。