重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)全部止?jié)q，“限價(jià)”調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期

發(fā)布時(shí)間：2017/9/19 16:57:50    瀏覽次數(shù)：4694    來源： 丁祖昱評(píng)樓市 cjjt-fdc

昨天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，與土地購(gòu)置和銷售數(shù)據(jù)的下降“同步“，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)也出現(xiàn)了進(jìn)一步回落，15個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平。至此，7、8月份的行業(yè)淡季數(shù)據(jù)已經(jīng)全部發(fā)布。

一、投資：仍然處于下滑周期

前8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資6.96萬億元，同比增長(zhǎng)7.9%，與上月持平，開發(fā)投資增速在連續(xù)三個(gè)月下滑之后，于8月出現(xiàn)持平；8月單月同比增速為7.8%，較7月份增加3個(gè)百分點(diǎn)，升至近一年月均水平。

但7.9%的累計(jì)同比增速還談不上“穩(wěn)住”，更多的還是在下滑過程中的調(diào)整，一方面是土地購(gòu)置指標(biāo)不樂觀，累計(jì)增速在8月份出現(xiàn)下滑；另一方面是2016年年末基期數(shù)值較大，今年后四個(gè)月指標(biāo)繼續(xù)上行的難度較高。

二、新開工：繼續(xù)保持低位運(yùn)行

前8月房屋新開工面積114996萬平方米，增長(zhǎng)7.6%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積82131萬平方米，增長(zhǎng)11.6%。

8月新開工繼續(xù)維持較低水平，考慮到樓市調(diào)控仍是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)，在“限價(jià)”、“限簽”、“限售”等政策限制下，企業(yè)觀望情緒依舊偏多，預(yù)計(jì)接下來新開工還將維持低位。

三、房?jī)r(jià)：重點(diǎn)城市大多下跌

8月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。從環(huán)比看，新建商品住宅價(jià)格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價(jià)格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個(gè)百分點(diǎn)之間。

在歷經(jīng)了多月調(diào)控之后，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)終于由“增速下滑”變?yōu)榱恕碍h(huán)比下降或持平”，除北京、上海、廈門以外，其余12個(gè)重點(diǎn)城市一手房?jī)r(jià)格均有不同程度的環(huán)比回落，其中廣州房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅更是達(dá)到了0.7%。

四、銷售：未來銷售增長(zhǎng)放緩

前8月銷售面積、銷售金額同比增速分別增長(zhǎng)12.7%和17.2%，比前7月分別回落1.3和1.7個(gè)百分點(diǎn)，整體增速依舊下滑。

從單月指標(biāo)來看，商品房銷售面積、金額環(huán)比都出現(xiàn)增長(zhǎng)，但也都只是4%而已，全年銷售增長(zhǎng)率還在下降過程之中。值得注意的是，2017年三四線城市銷售占比達(dá)到了66%，如今看似“不錯(cuò)”的累計(jì)同比主要還是靠三四線城市支持，一旦三四線城市銷售數(shù)據(jù)回落，整體市場(chǎng)就會(huì)急轉(zhuǎn)直下。

五、待售面積：去庫(kù)存效果明顯

8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，商辦待售面積合計(jì)減少130萬平方米。

自2016年達(dá)到最高點(diǎn)之后，商品房待售面積即一直維持下滑態(tài)勢(shì)，2017年8月末同比降幅達(dá)到12%。尤其是住宅商品房待售面積更是同比下降22%，較最高點(diǎn)減少28.8%。主要還是因?yàn)槭袌?chǎng)大勢(shì)不改，各熱點(diǎn)一二線城市持續(xù)供不應(yīng)求，且新增供應(yīng)不濟(jì)，而三四線城市致力于去庫(kù)存致使市場(chǎng)供小于求。

整體來看，8月數(shù)據(jù)情況還是比較符合調(diào)控預(yù)期，不僅銷售規(guī)模增速放緩、庫(kù)存規(guī)模下滑，投資、新開工維持低位，就連土地購(gòu)置和房?jī)r(jià)指標(biāo)也出現(xiàn)了明確回落信號(hào)。究其根本，還是應(yīng)當(dāng)歸因于“限價(jià)”工作做得比較到位，以致行業(yè)在拿地、開發(fā)、推案等方面的節(jié)奏明顯放緩。

綜合考慮目前調(diào)控形勢(shì)和市場(chǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年開發(fā)投資增速、新開工面積仍有進(jìn)一步回落的空間，銷售面積增速的放緩也是大勢(shì)所趨。但由于上半年數(shù)據(jù)情況較佳，預(yù)計(jì)全年開發(fā)投資、新開工面積仍然可以保持正增長(zhǎng)；銷售指標(biāo)方面，在今年”異軍突起”的三四線城市帶動(dòng)下，行業(yè)銷售規(guī)模還是有希望上一個(gè)新臺(tái)階，但全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅增速將大大放緩，全年或回落至5%以下的低位。